Cincink poradna

Máte obavu koupit nemovitost zatíženou hypotékou? Není důvod!

17. 04. 2020
Pavla Pavelková
4 min čtení

Konečně jste našli nemovitost, která podle inzerátu vypadá lákavě, těšíte se na prohlídku a pak Vás zaskočí, že na nemovitosti vázne hypotéka. Pojďme se společně podívat na to, proč není důvod “bát” se nemovitostí s hypotékou a jak taková koupě může probíhat.


Kupující má vlastní prostředky v plné výši prodejní ceny

První možnost představuje situace, kdy má kupující dostatek vlastních prostředků a s koupí nemovitosti dojde k předčasnému splacení hypotéky prodávajícího a tedy i vymazání zástavního práva banky, které v souvislosti s hypotékou na nemovitosti vázne. Je potřeba nechat si bankou prodávajícího vyčíslit zůstatek a dobře zvolit termín úhrady, aby se stihly všechny nutné úkony. Způsob úhrady i posloupnost kroků nezapomeňte zahrnout do kupní smlouvy! Možným úskalím může být na straně prodávajícího stanovená prodejní cena. Většinou si k nemovitosti vybudujeme vztah a představa, že všechny peníze od kupujícího “spolkne” hypotéka a dostaneme “jen nějaký peníz” navíc nás vede k celkovému předražení vlastněné nemovitosti. Tady se vyplatí, na straně kupujícího, nechat si zpracovat alespoň tržní odhad ceny pro případné vyjednávání. Pokud pro převod peněz využijeme bankovní úschovu vypadá celá transakce obvykle následovně: Nejdříve kupující posílá celkovou dohodnutou výši vlastních prostředků za prodej do úschovy, z ní dojde ke splacení hypotéky prodávajícího na bankovní účet hypotéky, jakmile zanikne zástavní právo k nemovitosti a vlastnictví v katastru je přepsáno na nového majitele, uvolní se z úschovy případná částka z prodejní ceny, která nesloužila k předčasnému splacení hypotéky, na účet prodávajícího.

Kupující pro úhradu kupní cenu využije novou hypotéku

Další možnost vychází z první, ale kupující pro úhradu a splacení hypotéky prodávajícího využije svůj hypoteční úvěr. Pokud je hypoteční úvěr od jiné, další banky, přibývá několik nutných kroků. V obou bankách je potřeba komunikovat tento záměr a získat jejich souhlas, aby podmínky hypotéky odpovídaly potřebám realitní transakce. Zároveň je opět potřeba zahrnout nastavené kroky a podmínky do kupní smlouvy. Celá peněžní transakce pak při využití bankovní úschovy probíhá stejně jako v prvním případě: Pokud je na nemovitosti zástava nějaké banky kvůli hypotéce prodávajícího, pošle banka kupujícího peníze po návrhu na vklad nového zástavního práva na katastr nejdříve přímo původní bance na umoření této hypotéky, protože chce, aby došlo k výmazu zástavního práva této banky z listu vlastnictví. Případně se částka dofinancuje i z vlastních zdrojů kupujícího. Jakmile se zahájí proces výmazu stávající zástavy, může se vložit na katastr kupní smlouva pro zápis do katastru. Jakmile je nemovitost v katastru přepsána na nového vlastníka, tedy kupujícího, správce úschovy posílá případné peníze navíc na účet prodávajícího a obchod je tím uzavřen.

Kupující využije novou hypotéku u stejné banky jako prodávající

Pokud k úhradě původní hypotéky prodávajícího využije kupující úvěr u stejné banky, nabízí se zde dvě možnosti. Novou hypotéku dává smysl řešit pouze v případě, že původní hypotéka má výrazně nevýhodné podmínky (vysokou úrokovou sazbu, nevztahují se na ní nová pravidla v souvislosti se zákonem o spotřebitelských úvěrech apod.). Postup je stejný jako v předchozím případě, ale nemusíte “běhat” mezi dvěma bankami a například žádat o souhlas se splacením a zatížením nemovitosti novým zástavním právem…

Převzetí hypotéky prodávajícího

Ještě o něco jednodušší možností je “převzetí hypotéky”, kdy původní hypotéku “převezme” kupující. Kupující se tak stává novým dlužníkem původní hypotéky prodávajícího. Jedná se z pravidla o nejrychlejší variantu, jak prodat nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem. Banka většinou nevyžaduje nový odhad nemovitosti a prověřuje pouze bonitu kupujícího – nového klienta. Na základě posouzení a schválení nového hypotéčního dlužníka banka odsouhlasí převzetí hypotéky. Při převzetí hypotečního úvěru musí nový zákazník počítat s tím, že se nebudou měnit původní podmínky hypotečního úvěru, tudíž je na zvážení, jestli se mu převzetí vyplatí zejména na základě aktuálních úrokových sazeb na hypotečním trhu. U převzaté hypotéky totiž zůstává původní délka splatnosti, stejná fixace i úroková sazba. Pokud úrokové sazby klesaly je pro přebírajícího zákazníka logické využít nové hypotéky jak jsme už uvedli v předchozích možnostech.

A na závěr jedna praktická rada pro všechny zmíněné možnosti!

Ať jste prodávající nebo kupující nezapomínejte na získání souhlasu stávající banky s vymazáním zástavy. Některé ho poskytují zcela automaticky, u některých však můžete narazit na neochotu. Jsou bohužel i banky, které se snaží zkomplikovat refinancování a odchod klienta k jiné bance a odmítají vydat tento souhlas před doplacením jejich hypotéky. To pak komplikuje čerpání nové hypotéky, protože katastr nezapíše další zástavní právo od nové banky. Kupující ale může v nové bance, která o nového klienta stojí, zkusit vyjednat výjimku. Obrátit se na zkušeného hypotečního nebo finančního poradce se vyplatí!

Pokud jste našli svou vysněnou nemovitost a je zatížena hypotékou není důvod k obavám. Doporučujeme vám nepodcenit přípravu, ujasněte si všechny kroky a jejich návaznost, domluvte se na nich s protistranou i zapojenými bankami a odborníky. Aby vše proběhlo hladce a bez komplikací. Vyplatí se rada zkušeného bankovního nebo finančního poradce. Neostýchejte se ptát, důležité je, abyste průběhu celé transakce a vaší roli v ní, dobře porozuměli.

Více o nemovitostech s hypotékou z pohledu prodávajících si můžete přečíst zde.

Finanční a právní informace
20. 05. 2020
Olga Černá

Hypotéka pro OSVČ? Bez obav!

Také vás pár lidí v okolí straší tím, že jako podnikatel s „normálním“ příjmem na hypotéku nedosáhnete? Že banky nerady půjčují ičařům? A že je vlastně lepší nechat se někde za pár peněz zaměstnat, abyste mohli doložit jistotu příjmu? Rádi vás vyvedeme z omylu a ukážeme, že i drobný živnostník je pro hypoteční banku férový žadatel.

Finanční a právní informace
04. 05. 2020
Redakce

Daň z nabytí nemovitosti: Jak, kdy a kdo ji platí? Nově nikdo.

Kupující budou zbaveni povinnosti platit 4% daň z nabytí. Vládní návrh musí ještě schválit Parlament. Účinnost bude zpětná – bude se týkat lidí, kteří dokončili svůj vklad na katastr během prosince 2019 nebo později. Pokud daň lidé už zaplatili, budou jim peníze vráceny.

Abychom vám co nejvíce zpříjemnili obsah a prohlížení stránek, používáme soubory cookies. Pomáháte nám tím stránky vylepšovat. Více informací